רונן אורן: יזם ומשקיע נדל״ן על עבודה מול רמ״י וקידום זכויות
״רונן אורן: יזם ומשקיע נדל״ן על עבודה מול רמ״י וקידום זכויות – מה באמת מזיז את המחט?״
אם חיפשתם טקסט אחד שיעשה סדר בביטוי המרכזי ״עבודה מול רמ״י וקידום זכויות״, זה המקום.
לא כי זה ״קסם״.
אלא כי כשמבינים איך רשות מקרקעי ישראל חושבת, מה היא אוהבת לראות בתיק, ואיפה אנשים נופלים על שטויות קטנות – פתאום הכול נהיה הרבה יותר פשוט.
רמ״י על קצה המזלג – ומה היא רוצה ממך בעצם?
רמ״י מנהלת קרקעות מדינה.
כלומר, בהרבה פרויקטים אתם לא באמת ״קונים קרקע״ כמו בסרטים, אלא עובדים בתוך מערכת של חכירה, זכויות, החלטות מועצה, נהלים וטפסים עם שמות שמרגישים כמו סיסמאות לווייפיי.
הקטע החשוב הוא זה:
רמ״י לא מתרשמת מסיפורים.
היא מתרשמת ממסמכים, תיאום, התאמה להחלטות, ותיק שעושה לה קל לעבוד.
מי שמגיע מסודר – מתקדם.
מי שמגיע בערך – מקבל ״חוזר אליכם״ פעם אחר פעם, עד שנגמר החשק או התקציב.
קידום זכויות – שלושה צעדים קדימה, שניים הצידה, ואז שוב קדימה
״קידום זכויות״ נשמע כמו משפט שיווקי.
בפועל, זה שם כולל לתהליכים מאוד פרקטיים שמעלים את ערך הנכס או הקרקע.
לדוגמה:
- הוספת זכויות בנייה או הגדלת נפחים בתב״ע.
- שינוי ייעוד בקרקע (כשזה ריאלי ותואם מדיניות תכנון).
- הסדרה של שימוש קיים והפיכתו לחוקי ובר-מימוש.
- פיצול מגרש, איחוד וחלוקה, או התאמות רישומיות שמאפשרות עסקה.
- המרת הרשאות ישנות למסלול ברור שמאפשר מימון, מכירה או יזמות.
הטעות הנפוצה?
לחשוב שקידום זכויות זה ״רק תכנון״.
זה גם תכנון, גם קניין, גם רגולציה, גם ניהול סיכונים, וגם הרבה מאוד ״לנקות שולחן״ מול רמ״י כדי שהמסלול יהיה סחיר.
אז איך עובדים נכון מול רמ״י בלי לאבד שנים מהחיים?
יש שיטה.
היא לא נוצצת, אבל היא חוסכת כאב ראש.
1) מתחילים באבחון: מה באמת הזכויות שיש לך?
לפני שמדמיינים פנטהאוזים, בודקים מה כתוב.
חוזה חכירה, נסח, תשריטים, החלטות רלוונטיות, חובות עבר, תשלומים, הערות, והאם בכלל מדובר בזכויות שמאפשרות מהלך.
בשלב הזה מגלים לפעמים הפתעות.
לא דרמה.
פשוט צריך לדעת מוקדם.
2) בונים ״תיק שמבקש אישור״ ולא ״תיק שמבקש רחמים״
רמ״י אוהבת בהירות.
היא אוהבת מסמכים שמספרים אותו סיפור בלי לסתור אחד את השני.
וכשהתיק מסודר – גם מי שמטפל בו מרגיש יותר בטוח להתקדם.
מה זה אומר בפועל?
- מיפוי מסמכים חסרים וסגירת פערים מראש.
- תיאום שפה בין שמאי, מודד, עו״ד, אדריכל ויועצים.
- תיאור מהלך ברור: מה מבקשים, למה, ועל איזה בסיס.
3) מתכננים גם את ה״אחרי״: שמאות, תשלומים, ולוחות זמנים
הרבה עסקאות נופלות לא כי אי אפשר לקדם זכויות.
אלא כי מישהו לא העריך נכון את העלויות שיבואו אחרי.
דמי היוון, דמי חכירה, היטלים, דרישות תשלום, שומות, עיכובים, וגם הוצאות יועצים.
כשמתכננים את זה מראש, אפשר לקבל החלטה חכמה:
האם הולכים על מהלך מלא, מהלך חלקי, או ממתינים להזדמנות אחרת.
רונן אורן בשטח – למה הגישה הזו עובדת?
בעבודה יזמית אמיתית, יש רגע שבו מבינים ש״עסקה טובה״ היא לא רק המחיר.
היא גם היכולת להזיז תהליך.
וגם לדעת מתי לא להזיז, כדי לא לשלם על טעויות בהתלהבות.
אם אתם רוצים לקרוא עוד ולהכיר את השם בהקשר עסקי רחב, אפשר לראות אזכור של רונן אורן בהקשר של פעילות בשוק.
וגם כאן תמצאו התייחסות שמתחברת לעולם של יזמות והשקעות: רונן אורן – יזם ומשקיע נדל"ן.
עכשיו, בלי רעש מסביב, בואו נחזור למה שבאמת חשוב:
תוצאה.
תוצאה מגיעה כשעובדים חכם מול רמ״י, מבינים את המשחק, ומנהלים תהליך כמו פרויקט – לא כמו תקווה.
5 דברים שאנשים שוכחים – ואז מתפלאים למה זה נתקע
כן, זה קורה כל הזמן.
- אי התאמה בין תשריט למציאות – ואז מתחילים תיקונים, מדידות, והתכתבויות בלי סוף.
- תשלום שלא הוסדר – סכום קטן יחסית שפתאום עוצר מהלך גדול.
- חוסר הבנה של מסלול הזכויות – חכירה לדורות, הרשאה, הקצאה, החלטה ספציפית. לא אותו דבר.
- לוחות זמנים לא ריאליים – ואז נלחצים, עושים טעויות, ומאיצים את העיכוב.
- אין גורם אחד שמנהל – כולם מקצוענים, אבל בלי מנהל תהליך, זה נהיה תזמורת בלי מנצח.
החדשות הטובות?
אלה בדיוק הדברים שאפשר לתקן מהר יחסית, אם מאתרים אותם מוקדם.
שאלות ותשובות קצרות, כי למי יש זמן?
מה ההבדל בין קידום זכויות לבין שינוי תב״ע?
שינוי תב״ע הוא כלי תכנוני.
קידום זכויות הוא המטרה הרחבה – ולפעמים משיגים אותה גם בלי שינוי תב״ע, דרך הסדרה, רישום, החלטות רמ״י או התאמות חוזיות.
האם אפשר למכור נכס לפני שמקדמים זכויות?
אפשר.
אבל המחיר והקהל משתנים.
ככל שהזכויות ברורות ומסודרות יותר, ככה העסקה יותר ״נקייה״ ומזמינה, כולל לבנקים.
מה בדרך כלל הדבר הראשון שרמ״י בודקת?
זהות הזכאי, מסמכי הזכות, והתאמה בין הבקשה לבין המסלול הרלוונטי.
במילים פשוטות: מי אתם, מה מגיע לכם, ומה אתם מבקשים.
יש דרך לקצר תהליכים?
כן.
לא דרך לעקוף, אלא דרך להוריד חיכוך.
תיק מסודר, מסמכים עקביים, ותשובות מהירות לשאלות – אלה מקצרים יותר מכל טריק.
מה תפקיד השמאי בכל הסיפור?
השמאי הוא זה שמתרגם מהלך למספרים.
המספרים האלה משפיעים על כדאיות, על תשלומים לרמ״י, ועל היכולת לקבל מימון.
מה הסיכון הכי גדול כשלא מבינים את הזכויות?
להתאהב בנכס על בסיס פנטזיה.
ואז לגלות שהמהלך האמיתי יקר, איטי או לא אפשרי כמו שחשבו.
מתי כדאי לעצור ולחשב מסלול מחדש?
כשיש פער גדול בין העלויות הצפויות לבין הערך שיתווסף.
או כשמגלים מגבלה מהותית שלא ניתן לפתור בלי שינוי אסטרטגיה.
השורה התחתונה – ככה עושים את זה נכון, ונשארים עם חיוך
עבודה מול רמ״י וקידום זכויות הם לא עניין של מזל.
זה עניין של סדר, אסטרטגיה, ותכנון שמכבד את המציאות.
כשמפרקים את התהליך לחלקים, בונים תיק חד וברור, ומנהלים את הפרויקט כמו שצריך – הסיכוי להתקדם עולה משמעותית.
ואז קורה הדבר הכי כיפי בעולם הנדל״ן:
הזכויות מתיישרות, המספרים מסתדרים, והנכס מתחיל לעבוד בשבילכם – במקום שאתם תעבדו בשבילו.